律师随笔
业主违规购买经济适用房果真损害开发商利益？
作者：陈晓云 律师 时间：2010年05月20日
成都某开发商委托律师调查取证，发现入住其开发的经济适用房小区内的多位业主不符合住房困难标准，遂向成都市房管局提交投诉要求房管局对已入住但不具备购买经济适用房条件的业主进行查处并取消其购买资格。由于成都市房管局怠于处理，该开发商提起行政诉讼，请求法院判令成都市房管局撤销业主陈某的《成都市个人购买经济适用房资格认定通知单》，并重新认定其购买经济适用房的资格。不料，因部分违规经济适用房业主按商品房价向该开发商补足了差价，公司与房管局协商后撤诉（中国青年报11月3号《成都多名业主违规买经适房开发商状告房管局》。
看罢这则报道，不禁有些存疑。
一、业主违规购买经济适用房到底损害了谁的利益？
首先，业主违规购买了经济适用房并不会损害开发商的利益。根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、七部委《经济适用房管理办法》的规定，经济适用房项目利润率最高不得超过3%，而且经济适用房的供应对象只能是城市低收入住房困难家庭，开发商不得出售给城市低收入住房困难家庭以外的家庭或个人。所以，开发商经济适用房的利润是固定的。违规购买经济适用房并不会影响开发商开发经济适用房的本来利润。
其次，业主违规购买经济适用房实际上损害的是城市低收入家庭的住房利益。本案中不具备经济适用房购买条件的家庭购买了经济适用房，实际上导致了经济适用房供应量的减少，进而可能造成真正的城市低收入家庭的住房需求得不到满足，从而损害城市低收入家庭的住房利益。
二、违规业主能否通过补足差价取得经济适用房产权？
本案中，部分违规业主通过补交经济适用房与商品房的差价后取得经济适用房产权，开发商也因此撤回对成都市房管局的行政诉讼。业主能否通过补差价方式取得经济适用房产权？
按现行法律法规规定，经济适用房是作为社会保障体系一部分，具有为城市低收入家庭提供住房保障的作用。经济适用房的购买主体只能是城市低收入家庭。城市低收入家庭依法购买经济适用房取得的只是有限产权，其流转受到限制，在购买后的5年内不得上市，确有原因需要转让的应由政府回购，回购的经济适用房也只能用于向城市低收入者供应。
所以，本案中，违规业主通过补差价取得经济适用房产权的做法违反了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、七部委《经济适用房管理办法》的规定。
三、业主违规购买经济适用房，开发商是否有权投诉？
如前所述，业主违规购买经济适用房，并不影响开发商的利益。开发商并非业主违规购房的利害关系人，无权进行投诉，但根据现行法律规定，任何单位和个人都有权向经济适用房的主管部门举报业主违规购买经济适用房的行为，经济适用房主管部门应及时处理举报。本案中成都市房管局作为经济适用房的主管部门，开发商有权就业主违规购房向其举报，房管局应及时处理。
四、违规业主补交差价后撤诉，法院应否准许撤诉？
（一）开发商是否有权就房管局的不作为提起行政诉讼？
由于业主违规购买经济适用房，并不会影响开发商的利益。因此，开发商无权向房管局投诉，但房管局作为经济适用房的监管部门，对其提供的材料进行核查并及时回复乃其职责所在。对于房管局明确表示怠于行使职权的情况下，开发商有权就其怠于行使职权的行为提起行政诉讼，要求法院判令其履行职责。
（二）业主补交差价开发商撤诉，法院应否准许？
前已述及，由于经济适用房供应对象的特定性，违规业主通过补交差价取得经济适用房实际上损害了城市低收入家庭的住房利益。因此，违规业主不得通过补交差价取得经济适用房。
业主向开发商补交差价的行为本身违反《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、七部委《经济适用房管理办法》的强制性规定。违规业主和开发商之间达成的补交差价的协议实际上是开发商与违规业主以损害低收入家庭住房利益获取各自的非法利益。所以，尽管，开发商申请撤诉，但由于二者之间达成的协议违反了法律法规强制性规定，损害了第三人利益，法院不应准予撤诉。
作者：陈晓云 北京
看罢这则报道，不禁有些存疑。
一、业主违规购买经济适用房到底损害了谁的利益？
首先，业主违规购买了经济适用房并不会损害开发商的利益。根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、七部委《经济适用房管理办法》的规定，经济适用房项目利润率最高不得超过3%，而且经济适用房的供应对象只能是城市低收入住房困难家庭，开发商不得出售给城市低收入住房困难家庭以外的家庭或个人。所以，开发商经济适用房的利润是固定的。违规购买经济适用房并不会影响开发商开发经济适用房的本来利润。
其次，业主违规购买经济适用房实际上损害的是城市低收入家庭的住房利益。本案中不具备经济适用房购买条件的家庭购买了经济适用房，实际上导致了经济适用房供应量的减少，进而可能造成真正的城市低收入家庭的住房需求得不到满足，从而损害城市低收入家庭的住房利益。
二、违规业主能否通过补足差价取得经济适用房产权？
本案中，部分违规业主通过补交经济适用房与商品房的差价后取得经济适用房产权，开发商也因此撤回对成都市房管局的行政诉讼。业主能否通过补差价方式取得经济适用房产权？
按现行法律法规规定，经济适用房是作为社会保障体系一部分，具有为城市低收入家庭提供住房保障的作用。经济适用房的购买主体只能是城市低收入家庭。城市低收入家庭依法购买经济适用房取得的只是有限产权，其流转受到限制，在购买后的5年内不得上市，确有原因需要转让的应由政府回购，回购的经济适用房也只能用于向城市低收入者供应。
所以，本案中，违规业主通过补差价取得经济适用房产权的做法违反了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、七部委《经济适用房管理办法》的规定。
三、业主违规购买经济适用房，开发商是否有权投诉？
如前所述，业主违规购买经济适用房，并不影响开发商的利益。开发商并非业主违规购房的利害关系人，无权进行投诉，但根据现行法律规定，任何单位和个人都有权向经济适用房的主管部门举报业主违规购买经济适用房的行为，经济适用房主管部门应及时处理举报。本案中成都市房管局作为经济适用房的主管部门，开发商有权就业主违规购房向其举报，房管局应及时处理。
四、违规业主补交差价后撤诉，法院应否准许撤诉？
（一）开发商是否有权就房管局的不作为提起行政诉讼？
由于业主违规购买经济适用房，并不会影响开发商的利益。因此，开发商无权向房管局投诉，但房管局作为经济适用房的监管部门，对其提供的材料进行核查并及时回复乃其职责所在。对于房管局明确表示怠于行使职权的情况下，开发商有权就其怠于行使职权的行为提起行政诉讼，要求法院判令其履行职责。
（二）业主补交差价开发商撤诉，法院应否准许？
前已述及，由于经济适用房供应对象的特定性，违规业主通过补交差价取得经济适用房实际上损害了城市低收入家庭的住房利益。因此，违规业主不得通过补交差价取得经济适用房。
业主向开发商补交差价的行为本身违反《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、七部委《经济适用房管理办法》的强制性规定。违规业主和开发商之间达成的补交差价的协议实际上是开发商与违规业主以损害低收入家庭住房利益获取各自的非法利益。所以，尽管，开发商申请撤诉，但由于二者之间达成的协议违反了法律法规强制性规定，损害了第三人利益，法院不应准予撤诉。
作者：陈晓云 北京
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