成功案例
房屋买卖合同纠纷案
作者：陈晓云 律师 时间：2018年06月05日
案情回顾
2016年1月10日，林某1与伊某在中介签订房屋买卖合同，约定由林某1将林某2名下的房产出售给伊某。林某2获悉后，不认可该合同效力，不同意卖房。买家伊某向法院起诉林某1、林某2，要求继续履行合同。林某2委托本律师应诉。
审理结果
林某1的无权代理行为既没有得到被代理人的追认，也不构成表见代理，根据中华人民共和国合同法第四十八条、第四十九条之规定，驳回伊某的诉讼请求。
律师评析
庭审中原告认可，在房屋买卖合同签订时，其知道林某1并没有取得林某2的授权。但认为林某2银行账户上收到定金，以此来推定林某2事后追认合同效力。此外，因为林某1与林某2是姐妹关系，且林某1出示了林某2的房产证原件，因此有理由相信林某1有代理权。
但原告向法庭提供的证据及其在法庭上的陈述都能表明，不存在林某2追认的情形，也不构成表见代理。
一、原告关于林某2追认合同的主张不成立
原告声称，林某2账户收到定金，表明林某2事后认可合同。而庭审中原告的陈述却表明，涉案房屋买卖合同、定金收据的签字时间在2016年1月10日晚上7点以后（当时林某2所在地时间为凌晨3点以后）。原告、林某1、中介三方没有任何人就合同签订、款项接收事宜与林某2联系过，因此，林某1于2016年1月10日当天在定金收据签字，提供林某2的个人账户，包括原告向林某2账户汇定金，林某2一概不知情。
此外，原告提供了一份录音证据，该证据的证明目的之一，林某2客观上收受了10元定金。由此表明，原告本身也认可，林某2主观上并不知道有汇定金一事，只是客观上有10万元进了林某2的账户。
二、原告关于表见代理的主张不能成立
根据《中华人民共和国合同法》第四十九条以及最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中关于认定表见代理行为的司法解释，原告关于表见代理的主张不能成立。
（一）林某1的行为客观上不具有代理权的表象。
原告声称其将林某2作为被告的理由是授权不明。但原告并没有证据证明林某2给过林某1授权。实际上，林某2从未授权林某1，根本不存在授权不明。
原告声称，林某1于在2016年1月10日在中介某某路门店向原告出示了涉案房屋房产证、林某2户口本、身份证、银行卡。原告并没有提供相应证据证明其上述主张，2016年1月10日林某1没有向原告出示上述证件。假设林某1带了证件原件去中介某某路门店，夹在原告证据1《房屋买卖业务签约文件合订本》中的房产证照片就应当是房产证复印件，而非房产证照片了（因中介门店有复印机可直接复印，而原告证据提交的房产证照片，林某1称该照片为2016年1月3日中介工作人员上门拍照）。因此，原告从始至终未见过涉案房屋原件，更不可能见过林某2其他个人证件原件。退一步，即便林某2向原告提供上述证件，也不能由此表明林某1就获得出售房屋的权限。林某2在国外生活期间，为防止丢失和被盗，将其房产证等个人贵重物品放在其母亲处保管，但并没有授权任何人处置。
（二）原告主观上不是善意的且存在过失。
庭审中，原告与被告林某1均认可的事实为：2016年1月10日，原告与被告林某1第一次见面。
林某1庭审中称，2016年1月10日，中介以有人要看房为由通知林某1到中介某某路门店。原告、被告林某1都认可：林某1在当天下午14、15点以后（林某2所在地时间为22、23点以后）到的门店；在中介某某路门店，林某1、原告第一次见面。
但并没有人要看房，中介和原告都要求直接签订合同。中途，林某1离开中介门店，当天晚上7点多林某1又返回中介门店，签订了该合同。同时林某1在《定金收付收据》上签字，并提供了林某2的银行账户。因银行已经下班，次日，原告母亲在银行柜台向林某2银行账户汇入定金。
值得注意的是，林某1认为其中途离开的理由是林某1认为，其没有林某2的授权，无权签合同，要求将合同邮寄给林某2看过，由林某2决定是否签合同，但中介不同意。林某1认为其又返回中介门店的理由是，中介以不签合同就一直打电话或在楼下堵林某1。而原告认为林某1离开门店的理由仅仅是因为林某1要照顾其老母亲。
不管林某1离开的真正理由是什么，不可否认的是，原告早在2016年1月3日前就单方看中并执意要购买涉案房屋（见原告立案时的证据《委托支付买卖定金协议书》、《北京中介房地产经纪有限公司定金专用收据》），这样才能理解，原告在未看房的情况下执意与无代理权限的林某1签订房屋买卖合同。另一个不可否认的事实是，在合同签订之前，无论是原告、中介，还是林某1都没有告诉林某2。没有任何人告知过林某2要签订房屋买卖合同及合同条款。中介为了促成该合同的履行，违反常规，将《定金收付收据》作为《买卖定金协议书》的附件列在《买卖定金协议书》第二页（见原告证据1中的《房屋买卖业务签约文件合订本》中的《买卖定金协议书》）。在原告没有支付定金的情况下，由林某1在定金收据上签字，促使林某1提供林某2个人账户。一直在中介门店的原告应当清楚中介将单方签字的《定金收付收据》放在三方签字的《买卖定金协议书》内。
综上，在合同签订，单方执意购买涉案房屋，明知林某2无授权的情况下，仍与林某1签订涉案房屋买卖合同，并向林某1获取林某2的银行账户。林某1的行为客观上不具有代理权的表象，而原告主观上不是善意的且存在过失。（陈晓云律师，北京）
2016年1月10日，林某1与伊某在中介签订房屋买卖合同，约定由林某1将林某2名下的房产出售给伊某。林某2获悉后，不认可该合同效力，不同意卖房。买家伊某向法院起诉林某1、林某2，要求继续履行合同。林某2委托本律师应诉。
审理结果
林某1的无权代理行为既没有得到被代理人的追认，也不构成表见代理，根据中华人民共和国合同法第四十八条、第四十九条之规定，驳回伊某的诉讼请求。
律师评析
庭审中原告认可，在房屋买卖合同签订时，其知道林某1并没有取得林某2的授权。但认为林某2银行账户上收到定金，以此来推定林某2事后追认合同效力。此外，因为林某1与林某2是姐妹关系，且林某1出示了林某2的房产证原件，因此有理由相信林某1有代理权。
但原告向法庭提供的证据及其在法庭上的陈述都能表明，不存在林某2追认的情形，也不构成表见代理。
一、原告关于林某2追认合同的主张不成立
原告声称，林某2账户收到定金，表明林某2事后认可合同。而庭审中原告的陈述却表明，涉案房屋买卖合同、定金收据的签字时间在2016年1月10日晚上7点以后（当时林某2所在地时间为凌晨3点以后）。原告、林某1、中介三方没有任何人就合同签订、款项接收事宜与林某2联系过，因此，林某1于2016年1月10日当天在定金收据签字，提供林某2的个人账户，包括原告向林某2账户汇定金，林某2一概不知情。
此外，原告提供了一份录音证据，该证据的证明目的之一，林某2客观上收受了10元定金。由此表明，原告本身也认可，林某2主观上并不知道有汇定金一事，只是客观上有10万元进了林某2的账户。
二、原告关于表见代理的主张不能成立
根据《中华人民共和国合同法》第四十九条以及最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中关于认定表见代理行为的司法解释，原告关于表见代理的主张不能成立。
（一）林某1的行为客观上不具有代理权的表象。
原告声称其将林某2作为被告的理由是授权不明。但原告并没有证据证明林某2给过林某1授权。实际上，林某2从未授权林某1，根本不存在授权不明。
原告声称，林某1于在2016年1月10日在中介某某路门店向原告出示了涉案房屋房产证、林某2户口本、身份证、银行卡。原告并没有提供相应证据证明其上述主张，2016年1月10日林某1没有向原告出示上述证件。假设林某1带了证件原件去中介某某路门店，夹在原告证据1《房屋买卖业务签约文件合订本》中的房产证照片就应当是房产证复印件，而非房产证照片了（因中介门店有复印机可直接复印，而原告证据提交的房产证照片，林某1称该照片为2016年1月3日中介工作人员上门拍照）。因此，原告从始至终未见过涉案房屋原件，更不可能见过林某2其他个人证件原件。退一步，即便林某2向原告提供上述证件，也不能由此表明林某1就获得出售房屋的权限。林某2在国外生活期间，为防止丢失和被盗，将其房产证等个人贵重物品放在其母亲处保管，但并没有授权任何人处置。
（二）原告主观上不是善意的且存在过失。
庭审中，原告与被告林某1均认可的事实为：2016年1月10日，原告与被告林某1第一次见面。
林某1庭审中称，2016年1月10日，中介以有人要看房为由通知林某1到中介某某路门店。原告、被告林某1都认可：林某1在当天下午14、15点以后（林某2所在地时间为22、23点以后）到的门店；在中介某某路门店，林某1、原告第一次见面。
但并没有人要看房，中介和原告都要求直接签订合同。中途，林某1离开中介门店，当天晚上7点多林某1又返回中介门店，签订了该合同。同时林某1在《定金收付收据》上签字，并提供了林某2的银行账户。因银行已经下班，次日，原告母亲在银行柜台向林某2银行账户汇入定金。
值得注意的是，林某1认为其中途离开的理由是林某1认为，其没有林某2的授权，无权签合同，要求将合同邮寄给林某2看过，由林某2决定是否签合同，但中介不同意。林某1认为其又返回中介门店的理由是，中介以不签合同就一直打电话或在楼下堵林某1。而原告认为林某1离开门店的理由仅仅是因为林某1要照顾其老母亲。
不管林某1离开的真正理由是什么，不可否认的是，原告早在2016年1月3日前就单方看中并执意要购买涉案房屋（见原告立案时的证据《委托支付买卖定金协议书》、《北京中介房地产经纪有限公司定金专用收据》），这样才能理解，原告在未看房的情况下执意与无代理权限的林某1签订房屋买卖合同。另一个不可否认的事实是，在合同签订之前，无论是原告、中介，还是林某1都没有告诉林某2。没有任何人告知过林某2要签订房屋买卖合同及合同条款。中介为了促成该合同的履行，违反常规，将《定金收付收据》作为《买卖定金协议书》的附件列在《买卖定金协议书》第二页（见原告证据1中的《房屋买卖业务签约文件合订本》中的《买卖定金协议书》）。在原告没有支付定金的情况下，由林某1在定金收据上签字，促使林某1提供林某2个人账户。一直在中介门店的原告应当清楚中介将单方签字的《定金收付收据》放在三方签字的《买卖定金协议书》内。
综上，在合同签订，单方执意购买涉案房屋，明知林某2无授权的情况下，仍与林某1签订涉案房屋买卖合同，并向林某1获取林某2的银行账户。林某1的行为客观上不具有代理权的表象，而原告主观上不是善意的且存在过失。（陈晓云律师，北京）
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