律师随笔
遗产房，继承人能否直接去房管局办理过户？
作者：陈晓云 律师 时间：2013年11月24日
遗产房，继承人能否直接去房管局办理过户？
遗产继承实践中，遗产房过户的方式有二，第一种方式是继承人达成一致协议后去公证办理继承权公证，再凭继承公证书等材料去房管局办理过户。第二种方式就是继承人无法达成一致，或者虽然多个继承人达成一致但无法提交办理继承权公证所需的材料，而通过法院诉讼解决。但如果继承人唯一，但又无法提供公证所需材料时，唯一继承人如何办理继承？又或者多个继承人达成一致协议，能否越过公证程序，直接去房管局办理过户？以上两个小问题，归根到底，就是在没有争议时，继承人能否直接去房管局过理遗产房过户？
对这一问题的回答，实践上要先求公证，但从法律层面来说，法律并未禁止继承人直接去房管局过户。
按房屋登记分类，遗产房过户，实际上属于房屋转移登记，而房屋转移登记事由除了继承，最常见的就是买卖等。因房屋买卖过户，法律与实践中并没有要求对买卖合同进行公证，也就是买卖双方共同到房管部门申请过户，过户完毕买方取得房屋所有权。
而因继承取得所有权，并不以过户为条件，根据物权法第二十九条规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。所以，自被继承人去世时，继承人就取得所有权，只不过未在房产部门登记之前，并未有对外公示效力。
但在多个继承人的情况下，继承人就遗产分割达成协议，本质上也是一种合同，是对所有权归属的一种约定，即是继承人共同共有还是部分继承人所有，部分继承人所有的情况是否给其他继承人补偿、何种补偿方式。目前合同法或继承法也并未规定继承协议需要公证才生效。在物权法与公证法上也并未规定继承协议属于必须公证事项，因此，对于多个继承人而言，如达成协议，共同去房管局申请过户，并无法律上的障碍。
对于唯一继承人的情形，因唯一继承人情形，根据继承法，原建设部《房屋登记办法》第十二条明确了可由继承人单方去房管局申请过户。
综上所述，虽然法律并未禁止继承人直接去房管局办理遗产房过户，但实践主管部门住房和城乡建设部（原建设部）早在1991年与司法部联合发文《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（司公通字［1991］117号），在联合通知中明确要求：（一）继承房产，应当持公证机关出具的“继承权公证书”和房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。（二）遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。遗嘱人死亡后，遗嘱受益人须持公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”，以及房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。处分房产的遗嘱未经公证，在遗嘱生效后其法定继承人或遗嘱受益人可根据遗嘱内容协商签订遗产分割协议，经公证证明后到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。对遗嘱内容有争议，经协商不能达成遗产分割协议的，可向人民法院提起诉讼。房地产管理机关根据判决办理房产所有权转移登记手续。根据上述部门规定，继承发生后，无论是否有遗嘱还是没有遗嘱，无论遗嘱是公证遗嘱还是其他形式的遗嘱，都需要做继承权公证，或者有法院出具的生效法律文书才能过户。而不能仅凭继承事实的发生就去房管部门要求遗产房过户。
接下来的问题就是，如何办理继承权公证
遗产继承实践中，遗产房过户的方式有二，第一种方式是继承人达成一致协议后去公证办理继承权公证，再凭继承公证书等材料去房管局办理过户。第二种方式就是继承人无法达成一致，或者虽然多个继承人达成一致但无法提交办理继承权公证所需的材料，而通过法院诉讼解决。但如果继承人唯一，但又无法提供公证所需材料时，唯一继承人如何办理继承？又或者多个继承人达成一致协议，能否越过公证程序，直接去房管局办理过户？以上两个小问题，归根到底，就是在没有争议时，继承人能否直接去房管局过理遗产房过户？
对这一问题的回答，实践上要先求公证，但从法律层面来说，法律并未禁止继承人直接去房管局过户。
按房屋登记分类，遗产房过户，实际上属于房屋转移登记，而房屋转移登记事由除了继承，最常见的就是买卖等。因房屋买卖过户，法律与实践中并没有要求对买卖合同进行公证，也就是买卖双方共同到房管部门申请过户，过户完毕买方取得房屋所有权。
而因继承取得所有权，并不以过户为条件，根据物权法第二十九条规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。所以，自被继承人去世时，继承人就取得所有权，只不过未在房产部门登记之前，并未有对外公示效力。
但在多个继承人的情况下，继承人就遗产分割达成协议，本质上也是一种合同，是对所有权归属的一种约定，即是继承人共同共有还是部分继承人所有，部分继承人所有的情况是否给其他继承人补偿、何种补偿方式。目前合同法或继承法也并未规定继承协议需要公证才生效。在物权法与公证法上也并未规定继承协议属于必须公证事项，因此，对于多个继承人而言，如达成协议，共同去房管局申请过户，并无法律上的障碍。
对于唯一继承人的情形，因唯一继承人情形，根据继承法，原建设部《房屋登记办法》第十二条明确了可由继承人单方去房管局申请过户。
综上所述，虽然法律并未禁止继承人直接去房管局办理遗产房过户，但实践主管部门住房和城乡建设部（原建设部）早在1991年与司法部联合发文《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（司公通字［1991］117号），在联合通知中明确要求：（一）继承房产，应当持公证机关出具的“继承权公证书”和房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。（二）遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。遗嘱人死亡后，遗嘱受益人须持公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”，以及房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。处分房产的遗嘱未经公证，在遗嘱生效后其法定继承人或遗嘱受益人可根据遗嘱内容协商签订遗产分割协议，经公证证明后到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。对遗嘱内容有争议，经协商不能达成遗产分割协议的，可向人民法院提起诉讼。房地产管理机关根据判决办理房产所有权转移登记手续。根据上述部门规定，继承发生后，无论是否有遗嘱还是没有遗嘱，无论遗嘱是公证遗嘱还是其他形式的遗嘱，都需要做继承权公证，或者有法院出具的生效法律文书才能过户。而不能仅凭继承事实的发生就去房管部门要求遗产房过户。
接下来的问题就是，如何办理继承权公证
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